一、新规核心突破：租客权益保护的制度性变革

2025年9月15日起实施的《住房租赁条例》首次以行政法规形式确立三大核心机制：

1、押金防火墙制度：明确押金专户管理，要求房东/企业需在指定银行设立监管账户，租客可凭合同编号在线查询资金流向。以北京试点数据为例，新规实施后押金纠纷投诉量下降72%。

2、安全准入标准：人均居住面积≥8㎡（上海标准），禁止非居住空间出租，消防设施须通过住建部门年度核验。深圳已启动违规房源清退行动，首批下架隔断房1.2万套。

3、解约缓冲期：单方解约需提前60日通知，退租时需共同验收并签署《房屋交接确认书》。

二、市场影响：行业洗牌与租客行为转变

1、企业端变革：

头部企业如自如、相寓已上线押金存管系统，但中小中介面临资质审核压力，预计30%不符合资金管理要求的企业将退出市场。

成都某二房东因违规扣留押金被首例行政处罚，释放强监管信号。

2、租客应对策略：

签约时需查验房东产权证/企业备案资质，通过住建部租赁平台验证房源编码真实性。

建议采用手机360度拍摄房屋现状并上传云端，作为退押金证据链。

三、执行挑战与未来展望

1、现存痛点：

部分城中村房东仍要求现金押金，监管存在盲区。

维修责任界定标准待细化，如电器自然老化与人为损坏的鉴定流程。

2、政策深化方向：

住建部拟建立全国租赁信用平台，将违规主体纳入失信名单。

探索押金保险替代机制，杭州试点中由保险公司承担押金担保责任。

这部法规的出台，标志着租赁市场从野蛮生长进入精耕细作时代。随着配套实施细则的完善，租客有望真正实现住有所居，住有优居。