2025年上半年尘埃落定，房地产行业在深度调整中交出了阶段性答卷。多家权威机构最新发布的销售榜单显示，百强房企整体销售额同比下滑11.8%，至1.84万亿元，市场压力依然显著。然而，在行业整体承压的背景下，结构性亮点同样突出——近30家百强房企业绩实现正增长，展现出强劲的抗跌韧性，而核心城市高端项目的热销成为支撑业绩的关键引擎。

‌整体承压：百强门槛下降，各阵营分化明显‌

来自中指研究院的数据揭示了市场的寒意：上半年百强房企销售额同比下降11.8%，其中6月单月降幅更是扩大至18.5%。克而瑞数据亦显示，上半年百强房企操盘金额为1.65万亿元（注：操盘金额统计口径与销售额略有差异）。市场分化不仅体现在个体企业间，也反映在不同规模阵营的变化上：

  ‌头部阵营收缩：‌ 销售额超千亿的房企仅剩4家（保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地），较去年同期减少2家。

  ‌腰部扩容与塌陷并存：‌ 500亿-1000亿的第二阵营增至7家（增加3家），但300亿-500亿的第三阵营则缩减至3家（减少3家）。

  ‌尾部竞争加剧：‌ 100亿-300亿的第四阵营扩大至32家（增加4家），但阵营内均值普遍下滑，TOP51-100房企销售额均值同比下降13.5%。

‌逆势突围：近30家房企增长，央国企与黑马表现亮眼‌

在整体下行通道中，近三分之一的百强房企成功实现了业绩增长，构成了市场的鲜明亮色。这些逆势增长的房企主要呈现以下特征：

  ‌央国企领跑：‌ 保利发展以1452亿元稳坐榜首，中海地产（1201.4亿元）更凭借297.4亿元的单月销售额成为6月销冠。中国金茂在较高基数上仍实现近20%增长，排名跃升至第9位。华润置地稳居第四（1103亿元）。

  ‌“黑马”增速惊人：‌

    ‌能建城发（同比增长166%）：‌ 销售额199.3亿元，排名从第64位飙升至第20位。其上海项目是关键推手，徐汇滨江的“能建·西岸誉府”开盘即罄（揽金47.68亿元），浦东新杨思合作项目“翡雲悦府”成为年内上海认购之最。

    ‌中建智地（增长近50%）：‌ 凭借北京国贤府二期首开21.4亿等热销项目，销售额达120.2亿元，排名升至第35位。

    ‌其他代表：‌ 国贸地产（+35%）、中国中铁（+39%）、四川润达丰滨江（+78%）以及湖北文旅建发集团、荣和集团、成都城投置地等地方国企民企均实现可观增幅。

‌核心城市贡献显著：一线城市成业绩“压舱石”‌

房企的业绩增长愈发依赖核心城市优质项目的支撑，城市分化格局深化：

  ‌一线占比跃升：‌ 中指监测的20家代表房企数据显示，一线城市对其销售业绩的贡献率同比大增9个百分点，达到惊人的40%。上海（贡献率16.9%）、北京（10.6%）、广州（9.0%）贡献率居前。

  ‌深耕一线者受益：‌ 招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁超50%的业绩来自一线城市；保利发展、中海地产、华润置地等超40%。

  ‌产品结构分化：‌

    一线城市：90-140㎡首次改善产品占比达55.2%，增长最快。

    二线城市：104-200㎡改善型及200㎡以上高端产品占比上升。

    三四线城市：200㎡以上高端项目占比增长最快（+5.4个百分点），折射特定需求。

‌展望下半年：压力犹存，期待政策发力与结构性机会‌

尽管有亮点，市场整体压力并未解除。中指研究院企业研究总监刘水指出，房企销售二季度降幅再现扩大态势，下半年“仍然面临很大压力”。政策面的进一步支持被视为关键变量：

  ‌政策期待：‌ 业内普遍呼吁加大力度推动已出台政策见效，如扩大城中村改造房票安置、加速专项债收购存量商品房和土地以盘活房企资产、优化限购限贷政策、支持多孩及新市民购房等。

  ‌市场展望：‌ 分化行情将持续，“好城市+好房子”仍是核心逻辑。核心城市改善型需求、品质项目将成为主要战场，而房企聚焦核心区域投资、提升产品力的趋势也将更加明确。上海易居房地产研究院副院长严跃进也强调，大型央国企的稳健表现将为市场注入信心。

总体而言，2025年上半年房地产市场在深度调整中加速分化，央国企凭借资源优势和核心城市布局展现出更强韧性，而政策能否有效激活需求、化解风险，将是决定下半年市场能否真正“止跌回稳”的关键。