核心城市高端楼盘点亮新房市场‌，而‌全国二手房均价同比跌幅超7%‌，楼市分化格局在7月达到新高度。

中指研究院最新数据显示，7月全国百城新建住宅均价环比微涨0.18%，达16877元/平方米；与此同时，二手房市场持续探底，百城二手住宅均价环比下跌0.77%至13585元/平方米，同比跌幅扩大至7.32%。

一、高端住宅成新房市场“压舱石”

‌新房市场的微弱涨势由少数核心城市的高端项目支撑‌。北上广深四大一线城市新房价格集体上扬，环比上涨0.36%，上海中海·云邸玖章、广州保利天奕等单价超10万元的豪宅项目成为主要推手。

二线城市呈现两极态势：杭州、成都新房价格分别环比上涨1.51%和1.3%，招商蛇口杭序府、华润天宸上院等品质盘表现亮眼；而三四线城市整体下跌0.19%，连云港、济宁、阜阳等地跌幅超0.5%。

市场成交量却显露疲态。克而瑞监测显示，7月30个重点城市新房成交面积仅836万平方米。中指研究院市场研究总监陈文静指出：“‘好城市+好房子’成为当前市场主要支撑点。”

二、政策组合拳瞄准市场平衡点

面对区域分化的市场格局，政策调控正寻求新平衡。7月中央城市工作会议首次提出“‌城市发展进入存量提质增效新阶段‌”，明确将推动房地产发展模式转型。

地方政策密集落地：

成都成为首个宣布分批取消限售的省会城市

湖北荆门试点商品房现房销售

超20城优化公积金贷款政策

“这些措施短期可为市场注入信心，但根本性转变仍需时间。”陈文静分析称，下半年各级政府部门将着力推动已出台政策落地，市场分化格局仍将持续。

三、二手房陷价格拉锯战

与新房市场形成鲜明对比，‌二手房市场正经历深度调整‌。7月全国百城二手住宅价格跌幅达0.77%，其中淮安、盐城两地分别下跌1.64%和1.52%。

成交动能同步减弱。麟评研究院数据显示：

14个重点城市7月二手房成交量环比降1.83%，同比降9.05%

北京、上海、广州成交量环比降幅均超6%

深圳成唯一上涨的一线城市

“市场呈现明显的‘前高后低’特征。”麟评研究院首席分析师李明阳指出，5-7月成交量连续下滑，购房者观望情绪加剧。

四、库存压力持续攀升

‌二手房库存正成为市场新隐患‌。截至7月末，14个重点监测城市二手房挂牌总量达198.2万套，环比上升2.7%，去化周期延长至16.8个月。

二线城市表现分化明显：

苏州、南京成交量环比下降

东莞、佛山涨幅超8%，主因挂牌激增带来交易机会

“若无新增利好政策，下半年二手房或面临量价齐压。”李明阳警示。当前北京、成都等城二手房挂牌量同比增幅均超30%，买卖双方博弈加剧。

五、调整期中的结构性机会

面对复杂市场环境，中指研究院研究主管陶淑茹指出：‌“房地产市场仍处于波动调整阶段，城市分化将持续演进。”

值得关注的是核心区域的特殊机遇：

前7月14城二手房累计成交量同比增长10.8%

高端改善项目去化率普遍高于刚需盘30%以上

北京、上海核心区二手房议价空间收窄至5%以内

麟评研究院监测数据显示，尽管市场整体承压，但核心城市优质学区房、地铁房价格仍保持稳定。这种结构性机会，或许将成为穿越调整周期的关键筹码。

‌市场调整远未结束‌。新房市场依靠高端项目艰难维持体面，二手房则在库存压力下节节退守。政策工具箱虽不断开启，但中央“存量提质增效”的新定位，预示着房地产行业正经历根本性变革。

当前的分化格局中，陶淑茹强调的“好城市+好房子”逻辑愈发清晰——杭州未来科技城、成都高新南区等板块的新房开盘去化率仍超70%，而深圳宝安、东莞松山湖的二手房成交周期已缩短至45天。

随着成都取消限售等政策扩散效应显现，市场能否在分化中找到新平衡点？这将是下半年楼市的最大悬念。