2025年8月15日，三亚中央商务区东岸单元DA02-29-05A/B地块以7.84亿元底价成交，折合楼面价16012元/㎡。这笔看似常规的交易，实为海南自贸港封关前夜（距2025年底不足4个月）高端住区开发的重要风向标。

一、交易要素结构化拆解

1、基础参数

土地面积：3.26万㎡（约49亩）

容积率1.5：低于周边商业地块均值（2.8-3.5），契合"低密高端"定位

建筑限高24米：预留凤凰岛景观视廊，强化稀缺性溢价

2、买方图谱

竞得方三亚臻悦开发建设有限公司股权穿透显示，其实际控制人为中粮集团旗下大悦城控股（股票代码000031）。该企业近三年在琼已布局海口大悦城、三亚海棠湾免税综合体项目。

二、区位价值的四重锚点

1、政策红利

地块位于中央商务区"免税产业配套区"规划范围，享受"双15%"所得税优惠（企业所得税15%、个人所得税实际税负超15%部分免征）。

2、交通能级

距三亚站1.5公里、凤凰机场8公里，2026年通车的三亚-海口高铁将实现1小时商务圈。

3、配套升级

周边3公里范围内集聚：

国际免税城（2024年销售额破80亿元）

华侨城欢乐东岸（2025Q2开业）

三亚国际金融中心（在建）

4、市场对标

相邻的保利·栖棠项目（容积率1.2）当前售价6.8万元/㎡，本地块产品有望突破7万元/㎡价格天花板。

三、战略意图深度推演

1、产品定位

基于限高与容积率约束，预计开发：

80-120㎡服务式公寓（占比60%）

200㎡+顶层复式（占比20%）

配套商业（含保税商品体验店）

2、开发时序

结合封关节点，项目很可能采取：

2025Q4：报规方案公示

2026Q2：启动VIP认购（针对离岸企业高管）

2027Q1：现房交付

3、风险预警

需关注自贸港封关后可能出现的：

外汇管制对境外买家的影响

房地产税试点扩围预期

商业用地转住宅的政策窗口期

自贸港2.0时代的价值重构

此次交易既是央企对海南"全岛封关"政策的背书，也预示着三亚CBD正从"免税购物极"向"国际居住极"进化。随着第二居所需求激增，这类低密地块或将成为跨国企业区域总部配套的标配选择。