2025年9月22日，三亚市天涯区政府发布《三亚湾新城城市更新项目一期子单元地块实施主体遴选公告》，拟对约168.8亩（11.26公顷）核心地块进行市场化开发。该地块位于三亚湾新城文体休闲功能核心区，四至范围清晰：东接鲁能三亚湾新城别墅区，西临规划路，南至新城路，北抵桃源河。根据规划，地块将形成多元复合功能布局——住宅混合零售商业用地占比47%（79.42亩），体育用地占33.5%（56.61亩），并配套社会停车场用地12.3%（20.75亩）及道路用地7.1%（12.05亩）。项目采用社会资本全资开发模式，实施周期设定为5年，要求投资方承担从建设到运营的全链条风险。

‌权属沿革与开发基础‌

通过公开信息梳理可见，该地块当前权属仍归属于中国绿发集团旗下海南三亚湾新城开发有限公司。地块现状以商服设施为主，地上现存3栋建成建筑，产权登记建筑面积约1.07万平方米。值得注意的是，片区内部道路系统尚未完善，整体开发程度较低。这一现状与地块毗邻的2+2地块形成鲜明对比——后者已于2025年8月底由中国绿发成功竞得，并计划打造为高端商住综合体。市场观察人士指出，本次招标地块与中国绿发已获项目存在显著的地理协同性，其延续主导开发的可能性较高。

‌市场预期与战略意义‌

此次招标延续了三亚湾新城片区城市更新的推进节奏。作为海南自贸港建设重点区域，三亚湾新城通过分批次地块开发，逐步实现从单一住宅区向文体商旅复合型片区的转型。对于中国绿发而言，若成功中标，不仅将强化其在三亚湾的整体开发版图，更可通过体育用地与商业用地的联动运营，形成差异化竞争优势。业内分析认为，该项目的落地将有效提升三亚湾新城的基础设施配套水平，并为后续二期地块开发提供示范效应。