2025年10月17日，当台风“海燕”掠过琼州海峡时，海口江东新区某高端楼盘的售楼处仍挤满了来自北方的看房客。销售人员王磊的手机响个不停：“今天已经带看了12组客户，其中8组当场交了定金。”这种场景，在海南楼市已持续数月。

数据透视：从“日光盘”到地王频现

1、成交爆发

国庆期间，海口三亚多个楼盘来访量突破百组，大华三亚项目单日接待超800组客户，创下近年纪录。

海南省住建厅数据显示，10月1—7日商品房网签面积同比增22%，金额暴涨115%；前8月销售额达994亿元，商品住宅销售额同比增17%。

2、价格跃升

三亚8月均价3.88万元/㎡，创历史新高；海口均价1.25万元/㎡，达近半年峰值。

中海·南海叁号院开盘价突破4万元/㎡，刷新海口房价天花板。

3、土地狂欢

6—8月三亚土地成交超95亿元，占去年财政收入六成；辽宁方大28亿元摘得海棠湾五宗地块，港企海南希格纳斯溢价260%竞得陵水文旅地块。

驱动因素：政策红利与市场结构的双重共振

1、封关倒计时：制度红利释放

2025年12月18日自贸港封关后，海南将实行“一线放开、二线管住”的货物进出口制度，零关税、低税率政策吸引全球资本。

克而瑞数据显示，受封关预期影响，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅近50%，海口、三亚投资前景排名分别提升11位、28位。

2、供应结构升级：核心地块主导

三亚近年集中出让海棠湾、崖州湾等核心地块，项目均价较城郊板块高30%—50%。

海口改善需求集中于学区、交通配套项目，如江东新区某大盘因毗邻自贸港总部基地，去化周期缩短至3个月。

3、客群变迁：从“候鸟”到“新海南人”

三亚9成购房者为外地客户，其中6成每年居住不足1个月，但消费力强劲，成交周期仅2—3天。

海口本地改善需求占比提升，公务员、企业主等群体带动核心区项目去化。

分化与挑战：政策红利下的冷热不均

1、区域分化加剧

三亚海棠湾、海口江东新区等核心板块项目去化率超90%，而儋州、文昌等非热门区域仍以价换量。

柳洁观察：“海口学区盘、改善盘热销，但郊区项目降价20%仍难去化。”

2、长期隐忧：产业与人口短板

海南省房地产业协会副会长王路指出：“封关对楼市的拉动是渐进式的，产业培育需5—10年。”

目前海南GDP总量仍居全国末位，过度依赖旅游和地产的产业结构尚未根本改变。

未来展望：从“政策市”到“价值市”的转型

1、短期窗口期

2026年封关前，零关税、低税率政策将持续吸引投资客，三亚高端度假项目或迎来新一轮涨价潮。

2、长期价值锚

随着博鳌乐城国际医疗旅游先行区、三亚崖州湾科技城等产业落地，海南正从“旅游岛”向“产业岛”转型。

柳洁预测：“未来5年，海南楼市将分化出‘投资型’‘自住型’‘养老型’三大产品线，核心区资产保值能力更强。”

当封关的钟声临近，海南楼市正经历一场从“政策驱动”到“价值驱动”的蜕变。这场蜕变中，既有海棠湾豪宅的狂欢，也有儋州楼盘的沉寂；既有北方投资客的豪掷千金，也有本地刚需族的谨慎观望。但无论如何，自贸港的蓝图已为这片土地标注了新的坐标——这里不再是简单的避寒胜地，而是中国开放最前沿的试验田。