2025年10月17日,当台风“海燕”掠过琼州海峡时,海口江东新区某高端楼盘的售楼处仍挤满了来自北方的看房客。销售人员王磊的手机响个不停:“今天已经带看了12组客户,其中8组当场交了定金。”这种场景,在海南楼市已持续数月。
数据透视:从“日光盘”到地王频现
1、成交爆发
国庆期间,海口三亚多个楼盘来访量突破百组,大华三亚项目单日接待超800组客户,创下近年纪录。
海南省住建厅数据显示,10月1—7日商品房网签面积同比增22%,金额暴涨115%;前8月销售额达994亿元,商品住宅销售额同比增17%。
2、价格跃升
三亚8月均价3.88万元/㎡,创历史新高;海口均价1.25万元/㎡,达近半年峰值。
中海·南海叁号院开盘价突破4万元/㎡,刷新海口房价天花板。
3、土地狂欢
6—8月三亚土地成交超95亿元,占去年财政收入六成;辽宁方大28亿元摘得海棠湾五宗地块,港企海南希格纳斯溢价260%竞得陵水文旅地块。
驱动因素:政策红利与市场结构的双重共振
1、封关倒计时:制度红利释放
2025年12月18日自贸港封关后,海南将实行“一线放开、二线管住”的货物进出口制度,零关税、低税率政策吸引全球资本。
克而瑞数据显示,受封关预期影响,三亚2025年上半年商品住宅成交增幅近50%,海口、三亚投资前景排名分别提升11位、28位。
2、供应结构升级:核心地块主导
三亚近年集中出让海棠湾、崖州湾等核心地块,项目均价较城郊板块高30%—50%。
海口改善需求集中于学区、交通配套项目,如江东新区某大盘因毗邻自贸港总部基地,去化周期缩短至3个月。
3、客群变迁:从“候鸟”到“新海南人”
三亚9成购房者为外地客户,其中6成每年居住不足1个月,但消费力强劲,成交周期仅2—3天。
海口本地改善需求占比提升,公务员、企业主等群体带动核心区项目去化。
分化与挑战:政策红利下的冷热不均
1、区域分化加剧
三亚海棠湾、海口江东新区等核心板块项目去化率超90%,而儋州、文昌等非热门区域仍以价换量。
柳洁观察:“海口学区盘、改善盘热销,但郊区项目降价20%仍难去化。”
2、长期隐忧:产业与人口短板
海南省房地产业协会副会长王路指出:“封关对楼市的拉动是渐进式的,产业培育需5—10年。”
目前海南GDP总量仍居全国末位,过度依赖旅游和地产的产业结构尚未根本改变。
未来展望:从“政策市”到“价值市”的转型
1、短期窗口期
2026年封关前,零关税、低税率政策将持续吸引投资客,三亚高端度假项目或迎来新一轮涨价潮。
2、长期价值锚
随着博鳌乐城国际医疗旅游先行区、三亚崖州湾科技城等产业落地,海南正从“旅游岛”向“产业岛”转型。
柳洁预测:“未来5年,海南楼市将分化出‘投资型’‘自住型’‘养老型’三大产品线,核心区资产保值能力更强。”
当封关的钟声临近,海南楼市正经历一场从“政策驱动”到“价值驱动”的蜕变。这场蜕变中,既有海棠湾豪宅的狂欢,也有儋州楼盘的沉寂;既有北方投资客的豪掷千金,也有本地刚需族的谨慎观望。但无论如何,自贸港的蓝图已为这片土地标注了新的坐标——这里不再是简单的避寒胜地,而是中国开放最前沿的试验田。

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