宏观经济与行业整体运行：平稳中现韧性

2025年前三季度，我国宏观经济运行整体平稳，GDP达1015036亿元，同比增长5.2%。消费潜力持续释放，旅游出行、快递外卖等相关服务业增长较快，对经济增长贡献显著。外贸韧性彰显，货物和服务净出口对经济增长贡献率为29.0%。市场活力不断释放，制造业转型升级加快，装备制造业和高技术制造业增加值均实现较快增长。

房地产行业方面，国房景气持续回落，开发投资、销售同比降幅扩大。但得益于中央加快推进城市高质量发展和高品质住房建设，以及市场自身调节，房价指数同比降幅继续收窄，行业供求关系持续趋好。金融数据中，M1同比增长7.2%，M2同比增长8.4%，M1 - M2剪刀差持续震荡回落，反映出居民消费意愿有所提振。前三季度人民币贷款增加14.39万亿元，住户中长期贷款增加1.28万亿元，在积极的金融政策支持下，居民中长期消费指标持续向好。

新房市场：成交规模回升，去化率保持高位

9月份，新房交易规模迎来季节性回升，全国新建商品房销售面积环比上升49%，销售额环比上升43%。典型城市开盘去化率延续年内高位，平均去化率保持在四成左右。二三线城市新房交易规模同比回落，一线城市得益于限购解绑等政策进入兑现期，同比交易量有所上升，北京新房成交规模同比上升33%。

从后续趋势来看，中央部委密集发声推进城市高质量发展，住建部多次作出相关工作部署和指示，提出要主动适应城市发展的新形势新任务新要求，加快建设好房子，注重土地要素集约高效。预计土地市场将迎来更多高质量的收储宅地和城市更新用地，新项目建设方面也会迎来更多新规调整，加强新建住宅的宜居属性，从供需两方面共同促进房地产行业加快止跌回稳。

房价走势：降幅收窄，上涨城市增多

2025年9月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海上涨5.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点。随着南宁、宜昌、三亚等三市房价同比转增，9月共有8市新房价格同比上涨，为2025年以来房价上涨城市数量最多的一个月。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市环比下降0.4%，三线城市环比下降0.4%。2025年下半年以来，房地产供需两端虽面临更大压力，但在各地主管部门的有力政策支持及行业自身调整的双重作用下，房价同比指数的筑底趋势正逐月明晰。进入9月后，各地政策发力节奏进一步加快，累计出台21次税费补贴与优惠类政策，同时12次发文推进“好房子”建设，尤其是北京、上海、深圳的限购解绑政策进入兑现期，不仅推动需求端持续向好，更为后续房价走势向好奠定基础。

新开工与竣工：降幅收窄，边际改善

2025年前三季度，房地产开发企业房屋施工面积同比下降9.4%，住宅施工面积下降9.7%。房屋新开工面积同比下降18.9%，住宅新开工面积下降18.3%。9月份新开工规模同比下降14.4%，降幅收窄5.9个百分点，如期迎来边际改善。这得益于土地收储和城市更新工作的加快推进，随着越来越多的存量闲置用地腾笼换鸟，变身成为优质宅地供给入市，新开工面积同比指标迎来了边际改善。

2025年9月，房屋竣工面积同比上升1.5%，为2024年以来首次单月竣工面积同比转正。前三季度竣工面积累计同比下降15.3%，降幅较上个月收窄了1.7个百分点。近期，央行提出将探索拓展中央银行宏观审慎与金融稳定功能，丰富维护金融稳定的政策工具箱，有利于促进房地产等重点领域风险的持续化解。预计各地主管部门将继续加强助力企业纾困，保障和支持开发项目建设。

开发投资：规模仍高于行业销售，降幅持续扩大

前三季度，全国房地产开发投资同比下降13.9%，降幅较前8月扩大1个百分点；9月房地产开发投资同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点。9月份开发投资同比持续下降，累计同比降幅、同比降幅均为2023年以来最高。从长期发展经验来看，健康的市场环境既需要合理的供求比值，也需要合理的投资产出比值。自2022年以来，全国商品房销售金额/房地产开发投资即低于1.05，2025年前三季度也只有0.93，行业产出难以覆盖投资。为确保行业发展新模式的确立，当前的房地产开发投资规模还有较大的下行空间。就历史投资 - 销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。

行业判断与展望：供求两端发力，构建新平衡

当前房地产市场呈现双重供需压力，一方面各地优质住宅库存已基本去化，叠加近年来市场化宅地供应规模持续收缩，直接导致优质新房供应持续下行，进而使得2025年下半年以来新房销售降速进一步扩大；另一方面自2024年四季度市场进入回稳周期后，前期积压的住房需求已完成入市释放，行业整体库存压力再度凸显，在此双重因素叠加下，各地稳市场政策逐渐显现边际效应递减特征，行业止跌企稳面临新的严峻挑战。

在此背景下，“从供求两端共同发力，激活市场潜在活力、构建行业新供求平衡”成为关键破局方向。从供给端看，以城市高质量发展为核心缓解库存与供应矛盾，既通过宅地回收提升土地要素使用效率加速去库存，据CRIC监测2025年以来全国已计划回收超2亿平方米宅地，显著加快行业去库存节奏，同时推进城市更新落地聚焦城中村改造，据各地专项债明细项目统计2025年前三季度城中村改造融资规模达687亿元，同比大幅增长147%；从需求端看，以“好房子”建设为抓手拉动新质住房需求，重点推动改善性与高端住房需求迭代，2025年以来地方政府累计52次发文推进“好房子”建设，产品力突出的优质改善盘已成为各地楼市“主力军”，同片区内去化率普遍优于传统项目。

随着制约行业企稳的各类关键问题正逐步化解，预计2025年四季度将释放更多积极企稳信号。房价指数将加快筑底，其中受益于高品质住房发展的新房产品会率先回暖。新房交易规模方面，因新增供给不足，且前期优质库存已基本去化完毕，预计仍将处于筑底探索阶段。库存指标上，当前全国土地出让规模已小于新房交易量，这一客观事实将推动广义、狭义库存指标持续缓解；同时，存量及闲置土地回收进程加快，会进一步减轻库存压力，并推动新开工指标继续向好。开发投资与施工规模方面，相关指标将进一步回落，与现阶段行业销售规模更匹配，进而缓解行业投资收益承压问题及长期库存去化隐忧。